Ипотека на всю жизнь

Меньше рисков, больше комфорта, а инфляция вам только на руку.

Почему мы боимся долгосрочной ипотеки

Ипотека — это долгосрочный кредит на жильё. Минимальный период — 1 год, максимальный — 30 лет. Как и любой кредит, ипотека — это переплата. Банк даёт деньги в долг и берёт за это проценты. Чем дольше человек пользуется этими средствами, тем больше процентов платит. В случае с ипотекой получается, что мы используем деньги банка 20–30 лет, поэтому переплата выходит катастрофической.
Для примера возьмём сумму 2,4 миллиона рублей. Процентная ставка — 9,2%.

При ипотеке на 20 лет платёж будет составлять 21 904 рубля, а переплата — 2 миллиона 856 тысяч рублей, то есть больше той суммы, что мы взяли в кредит изначально.
Подставьте в таблицу свои числа, чтобы посмотреть, на какой срок лучше взять ипотеку. Посчитать размер платежей можно в любом ипотечном калькуляторе.
В нашем случае платёж по ипотеке на 20 лет отличается от платежа, рассчитанного на 30 лет, всего на 2 246 рублей, а переплата — больше на 2 миллиона 643 тысячи рублей. За эти 10 лет вы будете отдавать 264 тысячи в год или 22 тысячи в месяц — неоправданная цена за разницу в 2 246 рублей.

Почему всё не так страшно, как кажется

На первый взгляд долгосрочная ипотека — это кабала на всю жизнь. Ради собственных квадратных метров нужно каждый месяц отчислять существенную часть зарплаты — и делать это на протяжении 20–30 лет. И в итоге банк получит в два-три раза больше, чем выдал изначально. Однако, если разобраться, всё не так страшно.

Вы выбираете комфортные платежи

Ипотека на долгий срок позволяет сохранить привычный образ жизни и не переходить на режим жёсткой экономии. За счёт того, что вы берёте заём на 20–30 лет, ежемесячный платёж не будет очень большим. Для жителей крупных городов его сумма будет даже меньше, чем стоимость аренды квартиры.
Например, вы купили квартиру в новостройке за 3 миллиона рублей. Первоначальный взнос — 600 тысяч, остальное взяли в ипотеку под 9,2% годовых. Если брать кредит на 10 лет, то платеж будет составлять 30 663 рубля, а если на 20 лет — 21 904 рубля. Получается почти на 9 тысяч меньше.

Снижается риск просрочки платежа

Самый страшный вопрос для тех, кто берёт ипотеку: «Хватит ли мне денег на её выплату?» Многие живут надеждой, что через пару месяцев станет легче, но ситуация в стране складывается так, что цены растут, а зарплаты — нет. И если сегодня платить трудно, то завтра будет ещё сложнее. Поэтому, если изначально не уверены, что потянете большие платежи, лучше подстраховаться.
С ипотекой на долгий срок вы так не рискуете: 20 тысяч выплатить проще, чем 30. В случае форс-мажора вам будет легче найти деньги.
А если зарплату всё-таки повысят, платёж будет напрягать ещё меньше. Например, вы получали 40 тысяч рублей, а за ипотеку отдавали 21 900 — больше половины зарплаты. Через год вы набрались опыта и стали получать 55 тысяч, а платёж по кредиту остался тот же — 21 900 рублей.

Вы можете досрочно гасить ипотеку

Сравнительно небольшой ежемесячный платёж оставляет пространство для манёвра: когда появляются свободные деньги, можно гасить ипотеку досрочно. Например, если получили премию, нашли подработку или вам повысили зарплату. Досрочные платежи идут на погашение долга, а не процентов по нему, поэтому вы быстрее отдадите кредит и меньше переплатите банку.

Есть две стратегии досрочного погашения: сокращение срока или платёжа. В первом случае вы быстрее погасите долг, во втором — с каждым месяцем будете отдавать банку меньше. Нельзя точно сказать, какая стратегия выгоднее: нужно делать расчёты для конкретного кредита и смотреть, какой вариант предпочтительнее для вас.
Посмотрим, как будет уменьшаться переплата, если выбрать стратегию сокращения срока. Берём для примера всё те же 2,4 миллиона рублей на 20 лет. Вот что будет, если вы вносите досрочные платежи: Один досрочный платёж. В конце года вам выдают тринадцатую зарплату — 40 тысяч рублей. Вы направляете эти деньги на погашение ипотеки. Такой платёж сэкономит вам 187 тысяч переплаты и уменьшит срок кредита на 11 месяцев.
10 платежей по 20 тысяч за 5 лет. Время от времени у вас появляются свободные деньги. Вы делаете 10 досрочных платежей по 20 тысяч рублей в первые 5 лет ипотеки. Это сэкономит вам 635 тысяч рублей и уменьшит срок кредита больше чем на 3 года.
10 платежей по 40 тысяч за 10 лет. 10 лет подряд вы вкладываете тринадцатую зарплату — 40 тысяч рублей — в досрочное погашение. Это сэкономит 884 тысячи рублей и уменьшит срок кредита на 5 лет.

Инфляция обесценивает ваш долг

Говоря об огромной переплате, не стоит забывать и об инфляции — обесценивании денег. 20 лет назад буханку хлеба можно было купить за 7 рублей, сейчас — за 27, а через 10 лет — за условные 47 рублей.
Ничего хорошего в инфляции нет, но в случае с ипотекой она вам только на руку: цены растут, зарплаты индексируются, ваша квартира дорожает на рынке недвижимости, а платёж по ипотеке не меняется.
В 2029 году вы будете отдавать долг банку по ценам 2019 года, даже если эти деньги обесценятся настолько, что на них можно будет купить только хлеб.
Никто не может точно сказать, какой будет инфляция через 5–10 лет. С 2010 по 2018 год она составила 64,3%. Если такие темпы сохранятся, то через 10 лет ваша квартира за 3 миллиона будет стоить почти 5 миллионов, через 15 лет — 6,6 миллиона рублей, а через 20 лет — больше 10 миллионов.
А если темпы инфляции снизятся, будут дешеветь и кредиты. В такой ситуации вы можете сделать рефинансирование ипотеки — банк снизит вам процентную ставку.
Заранее предусмотрите, чтобы в ипотечном договоре не стоял запрет или штраф на рефинансирование. Тогда вы спокойно сможете перейти на более выгодные условия, если они появятся.
Давид Шарковский, управляющий российским отделением Financer.com

Вы сможете купить квартиру лучше и больше

Банк с большей вероятностью одобрит ипотеку на долгий срок, чем на короткий. Для него это выгоднее: вы будете дольше отдавать кредит и выплатите больше процентов. Кроме того, так банк перестраховывается: заёмщику легче гасить небольшие платежи, а значит, не будет и просрочек.
При долгосрочном кредитовании банк также, скорее всего, одобрит заём на более крупную сумму. Объясняется это просто: размер ипотеки зависит от размера доходов плательщика. Его рассчитывают так, чтобы ежемесячный платёж не превышал 40–60% от общего дохода. Соответственно, чем дольше срок ипотеки и меньше размер платежа, тем большую сумму банк одобрит.

Например, семья из двух человек с доходом в 150 тысяч рублей в месяц может взять ипотеку на 5 лет — банк одобрит им кредит на сумму около 2,5 миллиона рублей. Если же рассмотреть для этой же семьи кредит на 25 лет, то банк одобрит уже 6 миллионов.

История моя проста и банальна, но, возможно, кому-то будет полезна. Суть её в том, что если вам с неба не сыплются золотые горы, есть два варианта: жить как есть, находя утешение в повседневных будничных радостях, либо поставить себе цель, и быть готовым к определённым трудностям и неудобствам.

Мне идея купить квартиру пришла не то чтобы от большой необходимости, просто захотелось иметь свой угол. Где я, и только я буду хозяйкой. Мысль эта была в голове со студенческой поры скитаний по общежитиям и съёмным квартирам, но казалась чем-то недостижимым и нереальным.

Прожив ещё несколько лет в гражданском браке на территории мужчины, а именно, в квартире, доставшейся ему от бабушки, мысль эта обрела форму навязчивой идеи.

Сожитель периодически утверждал, что я с ним из-за его квартиры. Это была обычная жилплощадь в неплохом районе среднестатистического города, которую он не покупал, и бабушка его не покупала, а её просто ДАЛИ. Несправедливость необоснованных обвинений накаляла, со временем копились другие претензии, в итоге мы расстались.

Переживать разрыв я отправилась в свой родной город, и стала искать решение вопроса покупки СВОЕЙ квартиры, чтобы никто и никогда больше мне подобных претензий не предъявлял.

Устроилась на средненькую работу, с зарплатой 25000 рублей. За три года набрала себе обязанности трёх специалистов, которые увольнялись или уходили в декрет. По итогу со всему подработками мой доход составлял около 40000 рублей в месяц. Этого было мало.

В любом городе есть что-то, за счет чего он существует, так сказать, градообразующее предприятие. Там и зарплаты побольше. В моём случае это был порт.

Стала искать пути внедрения, говоря об этом всем и каждому, стуча во все двери, рассылая резюме и т.д. Взяли в компанию, занимающуюся контейнерными перевозками, было страшно и ужасно, потому что в этой сфере никогда не работала, а ответственность большая.

Через пару лет освоилась, нагребла кучу обязанностей, включая часть работы бухгалтерии, и цель уже не казалась столь невероятной.

Стоит отметить, что все эти годы моей ежемесячной задачей стояло прожить на минимум из минимума. Я откладывала 80-90% от дохода.

Взяла ипотеку на 15 лет, имея первоначальный взнос 70% от стоимости квартиры. Выплатила за пять лет лишений и ограничений. Помню ощущение, когда получила первый распечатанный график платежей на 15 лет, несколько дней было трудно дышать. Сейчас квартира в собственности, сделан ремонт.

Знаю многих, кто так и живёт на съёмных квартирах, декларируя лозунг «Ипотека – кабала», «Да я лучше всю жизнь на съёмных, чем так переплачивать» и т.д. Я не горжусь, и не жалею ни о чем. Захотела – заработала. Но мёдом намазано нигде не было).

Пост из рубрики Истории читателей, может содержать субъективную точку зрения автора: как поделиться своим случаем.